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深圳写字楼办公该如何选址?

时间: 2019-12-31
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企业成立或者扩张的就会面临办公楼的问题,选择交通方便?高端品质?经济节约高性价比?还是周边配套?或者区域政策扶持补贴?等诸多一系列问题。如今的写字楼可谓是遍地开花,其宣传、炒作手法层出不穷,令人目不暇接,无所适从。面对市场上品质、区域、位置、各不相同的写字楼,作为写字楼直接用户,应该如何甄选出适合自己企业的优质写字楼呢?深圳写字楼选址应当遵循区域、位置、物业与公司成本直接挂钩,另一方面选址也与员工的需求挂钩,如何作出最优解,就是我们老板及选址人员需要头疼的事了。

深圳写字楼办公该如何选址?

一、深圳写字楼选址应当遵循的三点

1、首先:要做的就是明确选址需求,面积、预算、地段、交通、配套等硬性条件、以便后续缩小选址范围,圈定备选楼宇。具体来看,本阶段大体需求有和未来大体发展空间规划。

2、其次:要看写字楼周边配套设施、写字楼物业、出房率、成本等。写字楼的外观和大堂品质影响着公司是否能给客户、员工带来良好的第一印象。电梯的数量、空间是体现写字楼档次的重要指标。

3、最后:选择一个正规的物业,比选择好看的写字楼更加重要

写字楼选址要看运营成本:值得注意的是,作为企业写字楼选址关键点的办公成本,包含许多方面,租金只是其中的一项,例如,在选择写字楼之前,应该弄清楚公司目前的发展状况(包括现有办公室面积、现有员工人数,中短期内招聘需求人数),计算清楚每个员工必要的工位面积,以此确定所需写字楼面积。还包括折旧费用、运营成本、人力资本等。除此之外,企业写字楼选址还要注重交通成本、员工关系就餐成本也是一个参考因素。

要明确选址的目的,如果是新增办公选址,则要考虑与原有办公区的距离,来往的时间及交通成本;如果是办公楼搬迁,则要重点考察周边配套设施与交通条件,方便员工生活及上下班。值得注意的是,便捷的交通,方便的不仅仅是企业员工上下班,更是出于对客户来访的考虑,七弯八拐,又是绕路又是堵车的,第一印象自然不好。

价格是控制成本的直接因素,在了解大体预算之后,需要收集不同楼宇的价格构成,租金及免租期政策,以便作出最优选择。

企业依赖成熟完善的商务配套氛围,而且公司商务活动频繁,对会议服务、酒店、各档次餐饮、员工住宿等方面的配套需求较大,基于以上因素,公司需要通过自身的配套要求择优选择。在这个阶段,企业可以通过网络、电话调研等方式,筛选出几个备选楼宇。

目前对于成都热点写字楼分布区域而言,市中心板块,天府大道南延线,高新金融城,世纪城,兴隆湖板块。除此之外,红牌楼、东大街等区域。不同区域的租金水平大不相同,

不同类型的企业有不同的写字楼选址要求。对于一部分企业可能宜于选择不同商圈,如:网络公司、软件研发公司等;但是银行、保险机构、律师事务所、会计师事务所、广告公司、咨询公司、商务代表处等服务类企业则更加适合地铁交通方便的商圈,因为这些企业要大量接触客户,需要集聚效应,是不可分割的产业链。

最后签订合同。签订合同是写字楼选址的最后一个阶段,也是最重要的阶段。

本阶段主要注意事项:

1. 确认出租房/售卖方出租/售卖写字楼的合法性。

例如建设工程规划许可证、产权证明、消防验收证明、出租许可证明、营业执照等等;如果是转租房源,出租方除应提供上述材料外,还需要有其和产权方的租赁合同或产权方同意转租的书面证明。

2. 保证金、租金、水电、物业等相关费用的支付标准与支付方式,注意约定免租期(大部分写字楼租赁都是毛坯或简装,绝大多数租户会进行二次装修,出租方往往会给租户免租期政策,平衡租户的装修时间。但是这只是大众理解的做法,并非出租方的法定义务,是否有免租期及免租期的长短,免租期内减免的款项须由双方事先约定并写入合同才能受到法律的保护)

3. 写字楼租金通常以“元/㎡/日”或“元/㎡/月”为单位,没有明确进行产权分割的写字楼,租赁面积一般是可以与出租方协调进行分割的,必须按照实际分割的建筑面积计算租金。

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